第385章拉拢

    两家科技公司为激励政策展开部署的同时，长征经办的各项事情也有了着落。
    浦发上海分行牵头，与工商浦东分行共同组成的简单银团统一贷款协议签下来了。
    两家按照4:1份额授信，浦发20亿，工商5亿，以后的增信授权也将按照该比例进行。
    股安集团股权原有7.5亿贷款的质押协议，此次以集团名下新增四川（含成都）20亿地块和上海11.61亿的股安汇金大厦为抵押物。
    手续上其实多少有点违规，因为成都地块还没有付款，但这在想放贷的银行眼里也不是什么问题，钱分两笔，第一笔12.3亿代付打给成都高新区，剩下的12.7亿则在成都地块手续完成后发放。
    按照手续周期，12.7亿到账应在月底。
    TMT基金京东方的股权套现准备也开始了。
    京东方其实在3月5号便早早发布了《京东方科技集团股份有限公司关于限售股份上市流通的提示性公告》。
    发布当日，股价从10.87元开始下跌，三日后，股价在9.2元附近企稳。
    按照和京东方的回购合同约定，京东方要按照3月20日前一个月的股价均价90%进行回购，现在耍了一波心眼，把月均股价按在低位。
    陈学兵也没说什么，索性吃了点小亏，把回购价直接敲定在8.7元，但告知王东生，二级市场的出售不会在限售期到期后立马进行，要等高位，出货之前京东方必须配合发布各项利好。
    BJ国资委觉得8.7元这个价格够低，通知3月20号同批吃进。
    京东方目前股本39.26亿，长征与合肥可在股市各卖出5%，总10%，3.926亿股。
    剩下的2.594亿股，1.963亿由京东方回购后注销，6310万股BJ国资委吃进。
    这2.594亿股，长征和合肥每股盈利6.25元，共盈利16.21亿元。
    其中合肥盈利30%为长征所得，长征盈利要向投资人分红60%，长征总盈利为（8.1亿*40%）+合肥（8.1亿*30%）=5.67亿。
    敲定的这笔5.67亿利润只是小部分，利润的大头还在后续3.926亿股二级市场的卖出。
    目前股市还在3000点分歧，二级市场部分要等股市开始重新上冲，结合今年京东方的订单量发布的双重利好下再开始出售。
    眼见股市已经横盘已经一个多月，一旦分歧有了结果，接下来的冲势应该非常迅猛，陈学兵大胆定了个红线：
    18块。
    这一单不赚个二三十亿，都对不起这么多布局。
    另一方面，趁着TMT基金即将变现的利好消息下，长征信托的筹集开始了。
    投资人听说每年最高100%回报，且要去海外投资，兴致都不是很高，但就在这样未加任何解释的情况下，发出通知后的第一天就募到了8个亿，一亿多美元。
    阚治冬开始亲自给投资人们打电话。
    3月17日。
    陈学兵在办公室接到一通马云的电话，让他看邮箱。
    马总也算雷厉风行，一个星期便搞定了香港会议出席嘉宾的名单。
    陈学兵打开邮箱看了一会，随后便拨打了吴光正的电话。
    结果这个电话号码并不在吴光正手里，经过询问和20分钟的等待，陈学兵才得到了吴光正的香港座机号。
    接通时，陈学兵开门见山：“吴总，春季之约，还记得吧？”
    对方朗声大笑：“陈总，我还以为你不会找我了呢！”
    “怎么会，只是我们说好了春季会议，今年春节太晚，立春雨水都在年前年内，惊蛰又太急，春分重提此事，恰到时宜。”
    “春分.”对面的吴光正翻阅了一下日历，道：“春分还有四天，太赶了吧？”
    “呵呵，没这个意思，不过我见咱们春分开始筹备，时间定在四月，可好？”
    “好，没问题，不过.陈总当初说内地的政府会参与，如今商谈得怎么样了？”
    “几个月前就已经定好，我现在是CEPA互联网产业改革试点小组总顾问，深圳配合筹备，我的嘉宾名单也已经确定，阿里巴巴、滕讯、新浪、搜狐、金山、联众、3721等十几家大陆互联网和软件企业的创始人，BJ的领导也很关注这件事，我们会上谈出的框架，在大陆政策上将畅行无阻。”
    陈学兵话落，吴光正沉默了一阵。
    阵势这么大。
    这位陈总当真有能量，请这么多人，而且CEPA改革小组？
    这不是一场公开座谈会能谈的吧？
    这个小组的全称其实是“CEPA框架下互联网产业改革试点小组”，“框架下”三个字，陈学兵也是有意省略。
    陈学兵的最终目的，也是把这三个字去掉，那这个改革小组的意义和格局可就完全不同，要直接上升到商务部了。
    “额”吴光正犹疑道：“陈总，当初我们谈的是互联网企业进入香港的讨论，你们出席的嘉宾这么多，都准备来香港？我们贸易发展局这边，还有没有其他事项需要准备？”
    当初说好了是配合大陆企业的在港发展，他也在香港回归十周年之际交一张投名状，这件事对他惠而不费，可陈学兵的“CEPA改革”几个字，让他不得不慎重。
    CEPA，可是香港经济独立的根本制度框架。
    “非也非也。”陈学兵却轻松笑道：“不是贸发局配合我们，而是我们配合吴总，数码港南翼双子塔3-4现在楼空着一半，每月白亏几千万租金吧？我拉大陆互联网公司来填坑，前两年免租，第三年按市价70%交租，九龙仓稳赚不赔。”
    他上次在饭局向吴光正提到香港两次「科技兴港」计划，数码港和矽港都变成房地产计划的事。
    当时只知是李家的杰作，后来经过调查，陈学兵才知道当初提这事有多么唐突。
    这个香港数码港，确实起源于李泽楷。
    98年李泽楷提出“亚洲硅谷”概念，搞了一波PPT圈地，承诺引入500家科技公司，近乎免费拿到了香港64英亩（388亩）土地，省了上百亿。
    结果规划的17座科技研发中心只建了4座，其余全部改贝沙湾豪宅项目了，承诺引进的500家企业落地83家。
    大赚特赚，是肯定的。
    不过陈学兵忽略了一个关联方：九龙仓。
    2000年，九龙仓大量发布调查报告，揭露数码港住宅利润可达320亿港元，大肆炒作之后，立法会也质疑了，李泽楷妥协，折价出让了数码港项目34%股权，这件事才得以平息。
    九龙仓不仅数码港的股东，还承担了数码港很多产业的物业，其中也包括那四栋科技研发中心。
    这个房地产计划，九龙仓也是背后的利益群体之一，占比还挺大。
    不过正因为这些调查，今日才有具体事项可谈，陈学兵也才确定吴光正并非不敢得罪李家，只看利益大小而已。
    他也明白了，当初吴光正为什么这么爽快就同意了开这个会。
    “吴总，我查了一下，两栋楼有18万呎空置，月租金是28港元一呎（1平方=10.76平方英尺），一年可是6000万租金啊，我们的互联网企业如果把两栋楼租下来，签了长约，吴总的现金流会多十几亿吧？”
    6000万一年，看似不多。
    但香港玩的可是超级地租。
    想当初，期房就是香港搞起来的，还没盖好的房子就像图纸上的“花”，所以叫炒“楼花”。
    而2005年香港首只REIT基金上市，又多了一个超级地租的重要工具。
    REITs基金，相当于众筹一笔钱交给专业团队，团队去买商场/写字楼/物流园收租，赚的钱大部分强制分给买基金的人。
    实际上，REITs基金就是地产商自己打包上市的。
    地产商把自己的物业打包卖给REITs基金进行上市，让市场投资者来买基金，地产商的重资产变成了活钱，而且地产商还继续担任物业管理者承担维修和招租，基金付管理费给他们。
    而且地产商对看好的物业还可以灵活保留部分REITs份额，和其他投资者一起分红。
    地产商卖了鸡，继续给鸡当保姆，让鸡帮投资者下蛋，还能月月拿工资。
    不过鸡的卖价是多少，还得看市场投资者对鸡的看法。
    不是所有物业都能REITs的，必须稳定出租+现金流好才可上市。
    只要REITs估值好，还不一定需要卖，可以压给银行。
    数码港南翼双子塔这样的物业以前是不太被REITs市场看好的，因为空置率高，但如果成为大陆互联网公司长期据点的话，恐怕就要摇身一变了。
    18万呎空置，也就1.67万平方，才多大？
    股安汇金大厦都有5万平方，随便来几个大公司包楼层，1.67万根本不够用，达到满租轻松得很。
    满租的楼和半租的楼收益差距可不止一倍，因为满租半租，都得有一个团队来管理，15%的成本，50%收益，最终收益是35%，换成100%收益，最终收益就是85%，收租价值高了2.4倍。
    这两栋每年总租金1.3亿的楼，满租纯收益超过1.1亿，在REITs市场上可以打包成十几倍，甚至二十几倍年租金的资产包。
    “南翼双子塔？”吴光正想了想，才道：“哦你说的是Cyberport3-4座？陈总，那不是完全属于我们九龙仓的，里面还有盈科拓展、汇丰.”
    陈学兵打断：“不是你们的，你们可以用便宜的价格买下来嘛，数码港这种地方，才能占到大便宜。”
    吴光正怔了一下。
    数码港商场(Cyberport)本来就是九龙仓在运营，1-4栋便是当初为了应付科技企业引进而建，1座和2座后来做成了酒店和商场零售，为贝沙湾临海豪宅住户和一些游客服务，3座4座的写字楼办公室则非常冷清。
    这两栋写字楼距中环车程40分钟，没有地铁直达，其他配套也比较匮乏，一直不好租，如果九龙仓要跟其他股东协商买下全部股权，确实能拿到一个非常便宜的价格。
    陈学兵之前提到大陆互联网企业入驻，他确实想通过这件事把九龙仓旗下的一些空置率超过10%的写字楼租约填满，但由于Cyberport3-4座不是九龙仓独资，股东还比较多，也就没做过这个打算。
    何必便宜别人呢。
    转念想来，如果早早绑定了这帮大陆租户的租约，买下Cyberport3-4座把租约全塞到里面，这两座物业将通过REITs市场得到巨幅升值，十几亿买下，翻倍卖出都有可能。
    这是其他香港甲级写字楼做不到的，因为香港没有其他类似的政策型写字楼，甲级写字楼建设前基本都考虑过地段和用户需求，空置率超过15%的都不多，达不到这样的增幅效果。
    但前提是要有大客户，长租约，至少七八年那种。
    “陈总.你确定有很多互联网企业准备来香港发展？能长期吃下Cyberport3-4的租约？”吴光正郑重问道。
    “呵呵，我搞这么大阵仗，难道是逗吴总玩吗，阿里巴巴对港C2C年销售评估是百亿以上，他们收5%的商户手续费，就是五亿年利润，租个几万呎也不算什么吧，我们旗下的奇点也有通讯软件，同样会租，至少也是几万呎，租金是小问题，不过.我们要建直连光纤，得九仓电讯帮忙。”
    九仓电讯（WharfT&T）前身为香港新电讯，2005年被九龙仓集团收购后改名。
    陈学兵不查不知道，一查才发现九龙仓真是绝佳的合作方。
    这个九仓电讯，还有一条深港MPLS专线，是给企业用的专用跨境光纤，直连深港，延迟≈10ms。
    10ms，啥概念？
    几乎感觉不到卡顿，用来做股票跨境高频交易都够了。
    不过这种光纤异常的贵，一家企业月费就要20万以上，而且企业专线能豁免防火墙审查是因签约主体可信，企业需实名担责，普通网民复制不了此特权。
    只能说，九仓电讯有建设跨境高速光纤的经验，在香港也有相关资质。
    这资质在境内几乎都是国企专属，在香港同样不好搞。
    “直连光纤？不可能吧？”
    具体哪里不可能，吴光正不是专业的，也不是很清楚，但他知道，大陆的网络是走美国中转过来的。
    一直就这么过来的，要是能直连，早就直连了，谁愿意中转？
    陈学兵却很清楚原因。
    国家级防火墙（GFW）必须“拆包安检”，只是一方面。
    有了这个防火墙，就算香港就在深圳河对岸，深圳的网络也必须在北上广三地的节点拆包检查，强制增加了部分延迟。
    但经过北上广以后呢？为什么没直通香港？
    因为内地运营商和香港运营商在费用上扯皮，直连光纤建设成本就很贵，像要建设一条10Gbps的管道就要一个亿左右，而这么大的带宽目前可能只够淘宝一家使用，要做全面直连，费用相当高，导致运营商直连谈判破裂。
    而美国运营商适时插入，提出了条件，租美国中转节点，每年价格只需要建线成本的十分之一左右，联通和电信当然是大喊一句真香。
    网民多等一两秒，成本省了好几亿。
    而且访问境外网本来就不主流嘛。
    于是，大陆网民访问香港网络的路线为：小区宽带→省级节点→国家级防火墙（安全延迟）→国际出口（拥堵延迟）→绕行美国节点（绕路延迟）→香港目标服务器。
    访问到达的时候，延迟已经高得深红了。
    带宽还总是拥挤，不足。
    而且经过防火墙这一关，能访问的服务器极少。
    后来就有人搞出了VPN这种东西，通过软件协议给数据加密，混入公共道路数据出境。
    这样的路径，延迟不变，甚至更高，只是对抗了GFW审查。
    还有人更直接，通过地下灰色运营商私拉的光缆跨境上网。
    这就直接是物理开挂了，完全避开了公共网络，偷偷修了一条地下专属公路。
    而现在，陈学兵就要当这么一家运营商。
    不过，他并非地下，也非灰色，他要干的事情，是红色的。
    红的发紫。
    (本章完)

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第385章 拉拢

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